Українські Національні Новини
інформаційне агентство
Обізнаність громадян єднає країну
Вівторок, 22 жовтня 2019 18:05
Блоги: Дмитро Присяжнюк

Як вибрати заміський будинок?

В этой статье хочу рассмотреть базовые принципы по выбору загородного дома. Эта статья, прежде всего, будет интересна людям, которые намерены купить уже готовый загородный дом: таунхаус, дуплекс или отдельно стоящий дом на своем земельном участке. Разумеется, концептуально существует разница между этими типами зданий. При этом основные критерии выбора и нюансы, на которые стоит обратить внимание при осмотре и принятии решения о приобретении, – являются одинаковыми. Также эта статья вряд ли заинтересует людей, у которых, как говорят, «деньги режут ляшку», - в их случае критерии выбора будут отличаться в связи с неограниченным бюджетом и возможностью приобрести земельный участок и заказать индивидуальное строительство под изощрённый проект с авторским ремонтом. Дорого-богато. Впрочем, даже такие клиенты очень часто могут экономить на специалистах, которые если не оптимизируют размер инвестиций в строительство в процессе выполнения работ, то проконтролируют качество выполненных работ в соответствии с проектом и нормативами в сфере строительства.

Зададим еще одно условие нашего выбора – Вы обладаете бюджетом от 50 тыс. до 120 тыс. у.е. на дом (таунхаус, дуплекс) в состоянии «после строителей» площадью от 90 до 150 кв.м. в агломерации Киева, Вы – молодая трудоустроенная семья, в которой 1-2 ребенка дошкольного или школьного возраста. Наличие одного или лучше двух автомобилей обязательно – не уверен, что при отсутствии собственного транспорта Вам стоит рассматривать загородную недвижимость – начните с покупки автомобиля. Но это не ко мне.

Итак, с чего начать? Прежде всего, для себя нужно определить месторасположение потенциального объекта на приобретение. Это один из важнейших критериев, который определяет в большинстве случаев и Ваш бюджет и, к сожалению, качество постройки (об этом дальше). Какие нюансы нужно учесть при выборе месторасположения:

1. Экология окружающей среды вокруг Вашего дома. Изначально не думал размещать этот критерий на 1-е место, однако, мы же все осознаем, что качество воздуха, которым мы дышим, воды, которую пьем, наличие токсичных веществ и тд. являются одними из основных базисов (вместе с пищей, которую едим) хорошего и крепкого здоровья семьи, и как результат – высокого качества жизни. Поэтому, важно прежде всего определить степень безопасности размещения Вашего будущего дома с точки зрения экологии: размещение вдали от мусорных свалок, отсутствие опасных захоронений в зоне расположения земельного участка, отсутствие вредных промышленных объектов вблизи дома (расположение вне санитарной зоны предприятия), отсутствие загрязнений грунтовых вод, отсутствие токсичного воздуха и других отходов производства, и тд. Я понимаю, что оценить все эти риски внешним осмотром построенного дома практически невозможно, и при этом я настоятельно рекомендую Вам воспользоваться интернетом и промониторить форумы, сайты, отзывы людей, которые проживают рядом, чтобы избежать будущих проблем. Как правило, информации о построенных коттеджных городках или регионе размещения Вашего объекта предостаточно для составления общей картины безопасности Вашего будущего жилья. Я бы рекомендовал Вам обратить внимание на локации возле леса, озер – ведь это не только красиво, но и полезно для здорового функционирования нашего организма. Разумеется, в таких вариантах есть свои минусы в виде разной живности как комары, мухи – впрочем, на сегодняшний день достаточно средств защиты от данного рода «опасностей».

Идем далее:

2. Наличие социальной инфраструктуры. Думаю, никому из Вас не захочется при необходимости купить молоко или творог идти или ехать за ними 10 километров. В современном обществе мы уже привыкли к просторным супермаркетам с изобилием продуктов, однако не привыкли пользоваться списком того, что надо купить исходя из наличия в холодильнике. И, как часто бывает, что-то да забыли – в таких случаях на выручку приходят мини-магазины радиусе 1-2 км от нашего дома. Поэтому смотрите, чтобы Ваш будущий дом не был в глуши и на окраине мира. Кстати, это важно и с точки зрения безопасности. Все-таки не в простое время живем и желающих быстрой наживы с годами меньше не становится.

Далее, проанализируйте расположение Вашего дома относительно мест Вашей работы. В связи с практически полным отсутствием развития транспортной инфраструктуры столицы в ногу со временем и увеличением количества автомобилей на дороге – пробки уже стали частью нашей жизни. Добавим к этому ужасное состояние киевских дорог и мостов и, как правило, одновременный их ремонт и реконструкцию – вуаля - полдня сжигаем топливо автомобиля на кондиционер. Если в среднем мы будем стоять в пробке в день около 2-х часов, работая 5 дней в неделю на протяжении 20 лет, то получим, что в пробках мы с Вами простоим 1,2 года. Впечатляет, правда? Готовы на такие траты жизни?

Кроме этого, в данный раздел стоит отнести и наличие объектов социально-культурного назначения, предприятий и организаций системы здравоохранения, образования, дошкольного воспитания; спортивно-оздоровительные учреждения; пассажирский транспорт и др.

Если потенциальный объект подходит Вам по вышеперечисленным условиям по месторасположению, то стоит рассмотреть следующий этап выбора: архитектурно-планировочные решения и инженерные сети.

И тут я позволю себе сделать отступление перед тем, как продолжу и скажу важный, по моему мнению, критерий – наличие проектной документации на возведенный объект. Видите ли, наличие грамотно разработанного в полном объеме проекта на здание говорит о серьезности и профессионализме застройщика. В связи с тем, что по законодательству такие постройки относятся к классу последствий СС1, то на них не распространяется обязательное условие разработки полноценного проекта и прохождения экспертизы. Таким образом – разработка проекта очень часто является долей в оптимизации себестоимости возведения здания (стоимость адекватного проекта начинается от 25 долл. за кв.м.) – и несет для будущего покупателя риски, о которых ниже:

1. Отсутствие продуманной планировки помещений Вашего будущего жилья, или проще говоря «нарезки комнат». Обратите внимание на конструктивные решения здания – даже при желании сделать перепланировку – манипуляции с несущими стенами и конструкциями могут быть довольно проблематичными и дорогими по бюджету, а порой и совсем невозможными.
Рассмотрев огромное количество предложений на рынке загородной недвижимости столицы, могу уверенно заявить: в большинстве своем дома строятся по одному шаблону (2-х этажный дом) – 1-й этаж: кухня-гостиная, санузел, техническое помещение, комната под кабинет или для гостей, лестничный марш; 2-й этаж – 2 или 3 жилые комнаты, санузел. К этому варианту некоторые добавляют террасы, мансардное пространство, гараж и тд. По моему мнению, такой подход больше похож на «накрутку» квадратных метров, а не на грамотное распределение пространства – куда важнее было бы предложить покупателю, например, дополнительное место под гардеробную или вынести «родительский» санузел отдельно в их комнату. Дополнительно я бы обратил внимание на недвижимость с архитектурными «плюшками». Такими как: «второй свет», «игра» с высотой помещений, остекление на всю высоту дома и тд. Таких вариантов на рынке практически нет. Почему?

2. Далее важно рассмотреть конструктивные решения по фундаменту и несущим конструкциям: стены, конструкции кровли, балки, несущие перегородки и тд.; решения по отделке фасада, кровли, «пирогов» полов (особенно 1-го этажа, соприкасаемого с основанием); заполнения оконных и дверных проемов и т.п. Ваш будущий дом не только должен быть устойчивым в существующих климатических условиях, но и обеспечивать внутри адекватную температуру – а это напрямую зависит от решений по ограждающим конструкциям. Если достаточность освещения помещений здания Вы можете оценить самостоятельно при просмотре, то все вышеперечисленные и важные данные по дому, увы, без проектной документации не проанализировать.

3. В продолжение предыдущего пункта рассмотрим решения по инженерным сетям. В данном вопросе без проекта оценить и проанализировать состояние построенного дома тоже очень тяжело. В моей практике данному пункту застройщики не то, чтобы не уделяют внимания, они его попросту игнорируют – очень часто Вы можете встретить какой-нибудь худо-бедно разработанный архитектурный план с набросками конструкций построенного дома, но при этом инженерные сети будут отсутствовать в целом, вообще. И, поверьте, на вопрос был ли раздел водопровода и канализации, отопления и вентиляции по данному дому — не редкость услышать встречный вопрос: «что Вы имеете ввиду?». А речь же идет не только о водопроводе, канализации и отоплении – куда более важно предусмотреть достаточную вентиляцию помещений с притоком чистого воздуха и оттоком углекислого газа. Это всё должно быть предусмотрено в связке с отоплением, чтобы обеспечить Вам «комфортную среду обитания». В противном случае – Вы получите дорогой каменный термос и никакие кондиционеры Вас не спасут. К слову, кондиционеры не решат Ваш вопрос по оттоку углекислого газа с помещений. А «проветривать» комнаты окнами при минус 10 – не очень хорошая идея. В общем, проанализировав и просмотрев не один десяток объектов на продажу, могу сказать, что инженерные сети – это один из наиболее часто встречающихся недостатков. Если с количеством электроэнергии в кВт на кв.м. Вы можете разобраться сами, разводку водопровода и канализации сделаете своими силами, то в вопросах отопления и вентиляции Вам однозначно нужен проект и специалист, который может оценить разработанные решения. А достаточно ли утеплителя на ограждающей конструкции из газоблока? А правда, что это решение по теплым полам оптимальное и правильное? (о теплых полах – в отдельной статье) А сколько раз в месяц мне нужно чистить мой септик и не влияет ли он на качество воды из моего крана?

Следующим этапом оценки построенного дома является качество выполненных строительных работ. Согласно нормативным документам в области строительства существуют понятия входного, операционного контроля качества работ, а также приемка выполненных работ. На больших объектах функции контроля качества и объемов работ осуществляет инженер технического надзора (представитель Заказчика или Застройщика), со стороны Подрядчика за качество и контроль ответственен прораб или начальник участка, за соответствие возводимого объекта проектной документации отвечает представитель проектной организации – авторский надзор.

Во время входного контроля производится анализ и проверка поставляемых на объект материалов, наличие необходимых сертификатов качества, заключений санэпидстанции, протоколов пожарных испытаний, паспортов и тд. В процессе выполнения работ производится операционный контроль с оформлением актов на закрытие скрытых работ, актов приемки ответственных конструкций, геодезические съемки, фотофиксация, ведение общего и специальных журналов работ и пр. Все эти документы после завершения объекта (или этапа строительства) должны быть в наличии в составе исполнительной документации с подписями ответственных лиц – что свидетельствует о ведении контроля на всех этапах строительства. Кроме этого, сдача работ оформляется актами выполненных работ и, при необходимости, проводятся испытания инженерных сетей в зависимости от типа по разным критериям.

Что же мы имеем в загородной недвижимости? Конечно, ожидать такого серьезного подхода к строительству загородного 2-х этажного дома, к сожалению, не стоит, так как затраты на вышеперечисленных ответственных лиц могут быть довольно существенными. И при этом, оформление минимального пакета исполнительной документации в составе:
- Актов на закрытие скрытых работ с фотофиксацией каждого этапа;
- Сертификаты, паспорта, заключения, протоколы на материалы и конструкции и тд.;
- Журнал общих работ, журнал бетонных, свайных работ и пр. (исходя из конструктива здания);
- Геодезические съемки несущих конструкций;
- Акты испытания инженерных систем (если проводились), -
не должно быть проблемой для грамотного застройщика.

Если Вам предоставляют только фотографии процесса выполнения работ части объекта или одного этажа, - никто не даст Вам гарантии того, что остальная часть дома или этажа сделана аналогично. В любом случае, отсутствие минимального пакета исполнительной документации или неадекватная реакция от застройщика на такой запрос должны разубедить Вас от рассмотрения данного конкретного объекта в качестве жилья из-за высоких рисков будущих серьёзных проблем.

Следующее, на что требуется обратить внимание при осмотре объекта – это непосредственно качество выполненных работ, а именно:

- отсутствие трещин в несущих конструкциях перекрытия, стен, лестничных маршей и фундаментов;

- наличие защитного слоя арматуры в железобетонных конструкциях (наличие ржавчины вдоль расположения стержней арматуры свидетельствует о недостаточном защитном слое);

- отсутствие трещин на стяжке пола, фасаде, откосах и тд.

Если в доме выполнена штукатурка стен – то очень часто недобросовестные строители хотят спрятать под ней некачественно выполненные каменные работы стен и перегородок – поэтому обратите внимание на данный нюанс. Качество этих работ можно проверить, посмотрев на кладку в дверных проемах и пощупав пальцами кладочный шов – он не должен сыпаться как песок – если это происходит, то качество кладочного раствора очень низкое, что чревато появлением трещин на стенах и Вашей будущей отделке.

Все деревянные конструкции должны быть обработаны специальными противопожарными растворами, действие которых должно быть подтверждено соответствующими протоколами МЧС.
Окна должны быть установлены на соответствующие количество дюбелей и планок по расчету – как правило все изготовители предоставляют програмный расчет на каждое изделие в зависимости от проема. Так, что проверяйте и это.

В общем, осмотр дома — это очень щепетильный процесс и не может длиться 5-10 минут – Вы в супермаркете иногда больше времени проводите, выбирая йогурт, - поэтому отнеситесь к нему серьезно. По моему мнению, раз Вы таки решили посмотреть потенциальный объект, то с помощью моих советов можете сделать это сами. Но при этом перед покупкой недвижимости я настоятельно рекомендую обратиться к эксперту в области строительства – стоимость его выезда ничтожно мала с возможными затратами после покупки объекта у недобросовестных строителей.

Інші пости цього автора:
Загрузка...