Українські Національні Новини
інформаційне агентство
Дякуємо лікарям, які рятують країну!
Блоги: Вікторія Берещак

Чем отсутствие Генплана может обернуться для рынка недвижимости

На рынке первичной недвижимости в последнее время участились акции протестов против застройщиков. Причем львиная доля подобных “мероприятия” проплачены и срежиссированы до мельчайших деталей. Несколько сформированных компаний, называющими себя активистами и борцами с незаконной стройкой, ходят от комплекса к комплексу и в частных разговорах с девелоперами озвучивают конкретные ценники за прекращение акции. Иначе - препятствие строительству и урон по репутации. Но самое главное, что из-за подобных проплаченных выступление теряется реальный голос жителей района, которые могут быть против строительства.

Давайте для начала разберемся в причинах и реалиях незаконного строительства ЖК в Киеве. Их нужно искать в несовершенстве законодательной базы, заматерелый коррупции в разрешительных органах и отсутствии финансовой ответственности застройщика за нарушение закона.

Во-первых, у нас до сих пор нет нормального Генплана территории Киева, который бы четко регламентировал жилую застройку, густоту населения района, нагрузки на инженерные коммуникации, а также развитие социально-бытовой, рекреационной, транспортной инфраструктуры района. Детальные планы территории либо устарели, либо были написаны под застройку конкретного микрорайона, а в наших реалиях по соседству появился потом еще один ЖК, и еще - и вырос целый массив.

Кстати, к разработке Генплана, а также комплексному аудиту территорий города, стоит привлекать независимые международные архитектурные бюро.

Тут не помешало бы сделать экологический каркас города, заново разработать транспортную карту. Для этого проводится топографическая съемка, когда геодезисты прогонят весь город, определят четко границу каждого участка, оценят состояние коммуникаций, проведут учет всех зеленых зон и прочего. 

Затем разработка новой инженерной инфраструктуры с учетом реальной нагрузки, а именно – газовые, водопроводные, электрические сети, а также ливневую и фекальную канализацию. На данный момент все это в обветшавшем состоянии, локально вопросами капитального ремонта занимаются застройщики: хочешь создавать ликвидные объекты, приходится инвестировать и менять город. Суммы капитальных инвестиций достигают сотен миллионов гривен.

Сделав топосъемку города, экологический каркас, новую транспортную сетку и инженерную сетку, можно приступать к созданию Генплана, которые и определит дальнейшее развитие города. 

Во-вторых, у нас процветает коррупция в разрешительных органах, а именно недавно почившей с миром Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ). На данный момент ведомство ликвидировано, запущен процесс реформирования, плюс наложился карантин - как результат заторможенный процесс выдачи разрешительной документации и ввода в эксплуатацию домов.
Для справки, согласно аналитике URBANDATA, которая попала в мое распоряжение, с января по июнь нынешнего года в Киеве и области ввели в эксплуатацию на 40% меньше жилья в новостройках, чем за аналогичный период предыдущего года. В 2019 году количественный показатель построенного составлял 1,27 млн кв. м, а в 2020 году — всего 765 тыс. кв. м. Любопытно, что в прошлом году фора была у столицы — 35% в области против 65% в Киеве, а в этом году наоборот — 58% в Киевской области и 42% в Киеве.

Если девелопер строит без разрешения или не дождавшись его, нарушая законодательство, значит стройка действительно сомнительная и незаконна. В таком случае нужно инициировать проверку органов контроля. Если разрешительная документация на руках, а вы почему-то сомневаетесь в ее законности - нужно инициировать проверку инспекции градостроительства. Вопрос к тем, кто выдавал разрешения и заверял их своей подписью и печатью. Все подобные вопросы нужно решать в правовом ключе, а блокирование стройки - крайний метод, к которому стоит прибегать, если диалога не выходит.

Что делают псевдоактивисты? Они раскачивают рынок, создают негативный информационный поток вокруг стройки и подрывают авторитет застройщика. Как правило, это отрабатывание политического заказа или банальное вымогательство. Под удар попадал практически каждый киевский застройщик, причем даже те, кто исправно строит и сдает. Цена за прекращение акции протеста составляет от $200 тыс. до 600 тыс. Могут также брать эквивалентом квартир.

Как проверить законность стройки? Вам потребуется изучить разрешение на строительные работы и лицензию генерального подрядчика. Проверить в открытых реестрах данные об участниках - подрядчик, заказчик. Не всегда это она и та же компания. Изучить документа на земельный участок - право собственности или аренда. Если аренда - на какой срок и на кого оформлена. А также какое целевое назначение участка - должно быть для строительства многоквартирного жилого дома. Изучите также градостроительные условия и назначения - а можно ли вообще здесь строить то, что планируют.
Не менее важно посмотреть на динамику работ на площадках, проверить были ли срывы со сдачей домов в эксплуатацию, проблемы у застройщика раньше. Пообщаться с покупателями предыдущих очередей или квартир в других комплексах компании. Больше узнать о концепции, инфраструктуре комплекса, планах по освоению территории. 

Загрузка...