И.Кушнир: Вопрос земли – один из самых проблемных, с которыми сегодня сталкиваются застройщики

КИЕВ. 29 июня. УНН. На что стоит обращать внимание при покупке первичной недвижимости, какие документы должны быть у застройщика, и что происходит сегодня на рынке недвижимости, в эксклюзивном интервью для портала Address.ua, рассказал Игорь Кушнир, глава правления, президент ЧАО “ХК “Киевгорстрой”

— Киевгорстрой — компания, за плечами которой 62 года усердной работы на благо столицы, а именно 44,2 миллиона квадратных метров жилья, 649 детских садиков, 345 общеобразовательных школ и большее 200 больших комплексов здравоохранения. Расскажите, пожалуйста, что самого знаменательного было в вашей практике.

Самое знаменательное это то, что даже в сегодняшней ситуации нам удается сохранить Киевгорстрой на плаву. Более того — развивать компанию, увеличивать финансовые показатели, платить городу дивиденды. Примерно 80% столицы построено силами Киевгорстроя. Компания была и остается первой, и впредь ничего не измениться. Если брать с практической точки зрения, то за период кризиса компании удалось не влезть в валютные кредиты, погасить практически в 2 раза дебиторскую задолженность, не снизить темпов строительства. Каждый день работы Киевгорстроя знаменательный, потому что ежеминутно на строительных площадках вырастают новые этажи.

— Для большинства покупателей “Киевгорстрой” достаточно известная компания. Расскажите, в чем секрет такой узнаваемости и популярности. Большой опыт работы на рынке — это не основной фактор доверия и известности. Однозначно у вас еще есть составляющие, которые в совокупности приводят к такому результату.

Секрет в постоянном и безоговорочном выполнении своих обязательств перед инвесторами. Люди видят, что купив в Киевгорстрое, они при любых обстоятельствах получат свое жилье. Когда человек столкнулся с ситуацией типа элита-центр, его никакими ценами ниже рыночных, скидками или прочими “пряниками” не заманишь. Он будет верить только совестному выполнению. В квартирах, построенных за годы существования Киевгорстроем, живет примерно 2 млн человек. Это и является лучшим подтверждением стабильности работы компании.

— Компания Киевгорстрой пережила не один общегосударственный кризис. Повлияла ли на вас, на темпы строительства, сдачу объектов и на запуск новых проектов, “холодная” война на Востоке Украины? Как вы можете охарактеризовать сегодняшний рынок первичной недвижимости по сравнению с 2014 годом.

События на Востоке повлияли на всю страну в целом. И было бы неправдой сказать, что продажи Киевгорстроя остались на прежних докризисных позициях, когда провалилась экономика, потянув за собой и рынок недвижимости. Люди стали меньше покупать, выбирать более тщательно и проверять каждую букву. В количественном выражении продажи с 2014 года упали у всех застройщиков. Но Киевгорстрою даже при таких условиях удается чувствовать себя хорошо благодаря наращенному за годы работы уровню доверия. А внедрение разных программ лояльности позволяет по чуть-чуть возвращать былые объёмы уже сейчас.

— Здоровая конкуренция — залог здорового рынка. Что Вы можете сказать о своих конкурентах и их поведении? Расскажите о Ваших методах конкуренции. Кого из конкурентов Вы можете посоветовать своим друзьям/знакомым?

Посоветовать — никого. Не могу отвечать ни за одну компанию, кроме Киевгорстроя. Сейчас сформировалась основная масса застройщиков, которые занимают большую часть рынка. Мы все между собой знакомы, поддерживаем отношения. Конкуренция у нас абсолютно равная, каждый “берет” покупателя своим. У Киевгорстроя преимущества бесспорные: самый большой опыт работы, надежность, полное выполнение обязательств.
— Только на столичном рынке недвижимости сейчас реализуется около 300 жилых комплексов. Как правильно выбрать застройщика и объект? На что нужно обращать особое внимание при выборе квартиры? Как покупателю не ошибиться, при покупке квартиры, ведь зачастую это покупка всей его жизни. Какие обязательные вопросы должен задать покупатель застройщику и соответственно что должен услышать в ответ?

В первую очередь нужно посмотреть на уже реализованные проекты. Чем их больше, тем выше вероятность, что и выбранный человеком объект будет доведен до ума.

Перед покупкой нужно спросить о документах на землю и разрешениях на строительство. Это первоочередные вещи, которые должны быть у законопослушного застройщика. Можно проверить законность стройки и на сайте градостроительного мониторинга КГГА. Кроме того, не гнаться за низкой ценой и “горячими” предложениями. Цена должна соответствовать средней по рынку. Чем она ниже — тем больше вероятность, что что-то не так. “В ноль” строить никто не будет.

— Многие граждане не могут позволить себе приобрести квартиру из-за высокой стоимости на жилье. Как формируются цены? Что происходит с ценами на недвижимость в 2017 году? Учитывая те затраты, которые несет сегодня застройщик, цены будут расти или останутся на уровне прошлого года? Как это отразится на рынке?

60% цены квадратного метра это стоимость стройматериалов. Учитывая, что они закупаются за доллары, последующее ценообразование будет зависеть именно от поведения курса, а так же инфляции.
Киевгорстрой заинтересован в том, чтобы как можно большее количество людей могло приобрести собственное жилье. Поэтому сейчас мы внедряем всяческие программы сотрудничества с банками, рассрочки. Уже работает ипотечное кредитование под 5% годовых от Кристалбанка, и аналогичная программа с Украгазбанком под 7%. Существует рассрочка с 50% первым взносом и равными выплатами до ввода объекта в эксплуатацию. На некоторые объекты, как Манхеттен и Рыбальский, существуют отдельные условия по рассрочке, там неплохие варианты есть. При полной оплате на большинство домов распространяется скидка до 20%, что тоже интересно.
В целом, созданы все возможности для покупки собственного жилья. Остается только прийти в отдел продаж и выбрать нужную квартиру.

— Каким вы видите рынок недвижимости Киева в ближайшие годы? Какие объекты сейчас более востребованы? Можно ли спрогнозировать рост спроса эконом, комфорт или бизнес класса? Насколько увеличится затоваривание рынка?

Не знаешь что делать, строй дом. Эта фраза точно характеризует процессы, происходящие сейчас на рынке. Строят все, кому не лень

Не думаю, что это продлиться еще долго, но какое-то время перетерпеть придется. А потом рынок будет укрупняться. Конкуренция достаточно жесткая, как и ассортимент. Думаю, через несколько лет мелких просто не останется. По поводу спроса. Сейчас в ходу однушки и двушки. Но это не значит, что не берут большие метражи. Люди пытаются купить то, на что хватает денег, таким образом сохранив их в недвижимости. Вот и получается, что одни берут 120 квадратов по стопроцентной оплате, а другие однушку на 40 кв м в ипотеку. Главное, что понимают: надежней сейфа, чем недвижимость, на сегодняшний день просто не существует.

— За последние 30 лет Киев значительно расстроился и изменился. Сейчас в столице наблюдается дефицит свободной земли. В 2016 году было принято ряд изменений в генплан развития Киева, одним из нововведений является решение о редевелопменте промышленных зон столицы для развития новых жилых кварталов. Как вы относитесь к этому решению? Насколько редевелопмент сможет решить проблему нехватки земли под жилую застройку, и выгодно ли застройщику заниматься редевелопментом промзон? Что может стать камнем преткновения?

Вопрос земли — вообще самый проблемный из всех, с которыми сегодня сталкиваются застройщики. Промзоны уже давно следует вынести за черту города. А эти все нелегальные стоянки, гаражи — они занимают много места при нулевой отдаче для города. Поэтому их застройка может стать логичным решением, удобным для всех. Люди получат новое качественное жилье, строители — работу, город — отчисления в бюджет.

— В 2016 году на фоне снижения цен на вторичном рынке увеличилась конкуренция вторички и первички. Аналитические данные с начала 2017 года, показывают, что вторичный рынок продолжает “падение ” в цене. Как это может отразиться на первичном рынке?

Глобально никак. Думающий человек понимает, что новострой — это новые коммуникации, энергосбережение, технологии. Есть возможность “прикрутить” батареи, а не платить по 3 тыс. за отопление, вынужденно открывая форточку из-за духоты. Новые трубы, лифты, лестничные клетки, современные системы пожарной безопасности. Только на бытовом уровне новострой в сотни раз лучше любой, даже самой отремонтированной вторички. А если экономические выгоды посчитать, то вообще без вариантов!

— Что вы можете пожелать себе, своим коллегам/конкурентам и покупателю в ближайшие годы?

Верных решений, перспектив и уверенности в завтрашнем дне. Чтоб была возможность строить долгосрочные планы.